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??南沙的投資前景如何?去看看南沙有沒有品牌中介進駐就知道瞭。投資者投資物業並非持有一輩子,如果物業不能在有需要的時候變現,那麼不動產真正變成“不動”的資產。據記者從二手房中介人士瞭解到,南沙尚是一手樓開發的高峰期,二手房遠未到成熟的時候,即使是目前在南沙持有房屋且已出證的人士,都是通過朋友間詢問是否有接手的人士或是掛在網上放盤,但這些渠道變現非常緩慢。對於有自住和改善需求的人士,除非在南沙工作,否則在南沙買房實際意義不大;如果是有投資需求,那麼可能要分清所投資物業背後的大業主,如果大業主本身沒持有綜合體或沒有後續投入,那麼“在自貿區有套房”隻是好聽而已。

??另一個朋友曾經下籌買過南沙一個住宅樓盤,後來退訂。對於這位朋友來說,南沙的環境一直難以忘懷,不過考慮到傢人的生活和工作便利,他不得不忍痛割愛。南沙是否值得常住,南沙的經濟發展前景是否會一日千裡?這些答案都需要時間來證明。不過理性的投資者應謹慎看待目前的投資氣氛,不然樓價短時間從八九千漲到一萬三四,同樣有機會從一萬三四掉頭跌下來,在市場熾熱之時潑一盆冷水看來是有必要的。

??廣東自貿區終獲批,南沙樓市“喜大普奔”,驟然升溫,今年以來,南沙一手樓交易量同比增長五成,但量增價跌,交易均價較去年同期下降一成。對於“炒傢”來說,接下來會算計自己進賬多少。然而,市場這麼熱,自貿區概念會否已被過度透支?

??記者身邊一個朋友去年在南沙萬達廣場最初開售SOHO公寓時買瞭兩個單位,當時購入價不到“9字頭”,如今南沙萬達公寓網簽價已突破1.3萬元/m2,短短幾個月漲幅達4000元/m2,其實山是那座山,水還是那道水,憑什麼樓價在低潮期居然漲那麼多?或許大傢隻是再度對“政策市”產生認知而已。當然,除瞭自貿區的概念外,南沙的配套正在進一步成熟,百億投入並非一句空話,而且未來南沙將有多條地鐵開通,對於現在隻靠4號線進出南沙的市民來說,是一大喜訊。到南沙的4號線從空無一人到“逼爆”也隻是四五年間的事情,當時南沙樓價也隻不過是四五千元,經過四五年終於升到七八千,而一個自貿區概念就把樓價拔高到一萬三四,看來市場過熱已經顯現。

樓市越熱越需謹慎 自貿區概念是否已被過度透支?

內容來自sina新聞

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/07545988095647306531168.shtml

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  二,中央之所以決定征收房產稅,並寫入十八大的文件中,也是實際需要所致。在試行"營改增"並決定在全面推廣後,地方財政壓力加大,地方主體稅種缺損,稅收的支配權減少,是一個問題。原來的營業稅是地方說瞭算的地方稅,"營改增"後是中央說瞭算的央地共享稅。在這種背景下,重塑地方稅的稅制體系,為地方找到一個可長久倚賴的主體稅種,房產稅的征收也就提到日程上來瞭。

  南都:近年來"土地財政",即政府征收土地,平整後出售獲得財政收入的模式引發很大爭議。從趨勢上看,房產稅將成為地方稅的主體稅種,它能夠代替"土地財政"的模式,緩和政府與民眾在征地上的矛盾爭執嗎?

  南都:從事理上來說,政府為何要征收房產稅?

  李煒光:房產稅是一個新的稅種,立法權在全國人大,而不在政府部門,這是一種基本的法治思維。因為房產稅涉及到千傢萬戶,立法的過程也一定要公開透明,認真聽取和吸收民眾的意見。由全國人大制定的房產稅法要對該法的基本原則、稅率征收的范圍、征收的辦法、指定的使用用途等,做出一個基本的規定,為地方的房產稅的征收提供一個指導性的法條。這是房產稅立法的"頂層設計"。但具體的實施細則,比如具體稅率的約定,評估的方法方式和稅收的使用方向等,這些權力可以交給各地的地方人大,因地制宜來制定。

  三,房產稅有調節收入分配差距的作用。在財產持有環節缺乏一個稅種征收調節,是中國當前收入分配差距較大的一個重要原因。中國現在收入差距大,多傢機構計算的基尼系數都在0.5以上,近年來引發普遍的關註和民眾的不滿。房產作為最主要的財產,在不動產登記條例出臺後,征收方便,成本也低。中央對房產稅的征收進行立法,可能這也是考慮的一個層面。

  南方都市報(以下簡稱"南都"):人大發言人傅瑩和財長樓繼偉接受媒體的采訪,均表示房產稅的立法工作正在推進中,且《不動產登記條例》也將在今年上半年出臺,如此看來,房產稅的征收已成定局?

內容來自sina新聞

  李煒光:從國外的經驗看,房產稅(有的國傢叫"物業稅")是地方政府提供公共服務的最主要的資金來源。從原理上來說,政府征瞭稅,就必須承擔起保護公民的私有財產和提供公共服務的責任,如社區道路、公共設施的建設,綠化、消防設備等,公民住房財產的安心使用和交易中的增值與政府提供的這些服務息息相關。一個簡單的道理,一個小區的綠化很差,道路不暢或盜賊較多,小區內的住房是很難賣出高價的。但政府提供這些服務是有成本的,征收財產稅本身就是根據"用者付費"的道理,來分攤這些成本。在西方國傢,房產稅的使用是很明確的,就是指定用於居住區內的公共服務。像在香港,物業稅叫"差餉",就是用於轄區內警察的工資支付。

  李煒光:房產價值的評估方式的確至關重要,這個問題應該在全國人大的這次立法中確定。由誰來評估,采用的評估方式是什麼,若房主對評估有異議,有無一個申訴的渠道,這些問題都很專業,也很重要。

  但這個模式的運行也付出瞭很大的代價,不單單是近年來政府拆遷補償的成本快速增長,在這個過程中發生的拆遷自焚等惡性案件,使得政府的形象和公信力也在下降。現在看,這套模式越來越走不下去瞭,地方政府必須要找到另外的收入來源,形成新的地方稅制體系來替代土地財政。房產稅恰好是一個重要的補充。我同意你說的,從趨勢上看,房產稅會替代土地財政,但這將是一個較長的過程,短期內完成替代還不現實。

  李煒光:用經濟學的觀點來看,價格是由供需關系來決定的,政府收稅,會提高商品和服務的價格,隻是提高的這部分由生產商或消費者共同承擔罷瞭,雙方各自承擔的份額多少,要看雙方的需求彈性。征收房產稅,對房地產價格的影響,雖然可能在一定程度上降低住房空置率,但並沒有改變供求關系。房價和房產稅沒什麼關系,說征收房產稅能降房價,是把錯瞭脈。

  李煒光:土地財政是中國在一個特殊的發展階段摸索出來的一套城市化模式,對它的評價也應該客觀。在上世紀90年代初期實行分稅制改革後,稅收的大頭被中央上收,地方財政出現虧空,壓力很大,就出現瞭征收平整再拍賣土地,以支付公共服務的開支和進行基礎設施建設,後來是成立城投公司,以儲備的土地做抵押,滾動開發。土地財政的收入在很多地方占到當地政府收入的50%以上,成為財政收入的主要來源。這套模式搞瞭將近20年瞭,對民眾居住條件的改善,城市基礎設施發展和改善,作用很大。土地財政的模式在某些程度上很像英國工業化時期的"圈地運動"。

  李煒光:一,在中國的稅制設計上,沒有財產稅是一大缺失。這種缺失與1949年以後中國逐步推行計劃經濟和公有制有關,私有財產權的觀念缺乏,且公民實際上擁有的私產也不多或缺乏交易市場。隨著近年來中國房地產市場的快速發展,公民擁有的財產(最主要的載體是房產)逐步增多,存量財產征稅問題被提到日程上來是很自然的一件事。

財稅專傢說征收房產稅能降房價是把錯瞭脈

  南都:為防止房產稅征收後被濫用,可否也應該像一些國傢一樣,制定專門的公共服務用途?李煒光:我認為應該。征收房產稅應該遵循"納稅收益"原則,要降低納稅人對繳稅的抵觸,不僅僅是加強宣傳的問題,更重要的是讓納稅人體會到自己是如何從納稅過程中受益的。將房產稅指定用於公共道路建設、環境綠化,公立教育,治安防火等這些與納稅人生活直接相關的領域,避免征收上來的房產稅被隨意用在其他用途上。不僅如此,未來房產稅收的使用,應與當前正在實踐的財政信息公開和預算透明的制度改革相結合,使得納稅人和媒體都能及時監督和控制房產稅的征收和支出的方向,並對其支出效益作出評價。

  李煒光:這是一種普遍的誤讀。前面已經說瞭,房產稅是一種財產稅,是因為政府提供瞭財產保護和公共服務有成本,使用者(房主)要以稅的形式上交來分攤這些成本。政府征收土地,改變土地用途的過程中,要拆遷補償,建道路,鋪管線,這些都是需要資金,需要成本的。土地出讓金實際上是在批租環節,政府向開發商出租土地的使用權,是開發商使用土地的租金,與開飯館的要交門店租金是一樣的道理。土地出讓金是70年(商業用地是50年)的租金一次性征收的,而房產稅是每年都要上繳的。雖然它是房產商建房的直接成本,這成本最後也是要購房者分攤,但它與房產稅的征收是兩個概念,不存在重復征收的問題。但確是不容易分辨,有很多誤讀。這次的房產稅立法有必要對此做個清楚的解釋,否則征收房產稅會引發民眾的抵觸情緒。

銀行貸款利率算法二胎年息 房產價值的評估方式至關重要

  征收房產稅有四個方面考慮

  中國房價高的原因主要還是在供應不足,在土地的供應數量和使用上存在很多管制,比如18億畝耕地紅線的硬約束等。現在降房價的思路在壓制需求而不是增加供給,思路出瞭問題。房價上升,正是釋放出信號,要把各種資源、人才、土地等配置到住房建設和供應中來,現在政府反其道而行之,比如對房地產商的貸款進行管制和壓縮等,這些措施隻會減少市場上的住房供應。

  四,房產稅的征收也有引導資源配置的功能。近年來,中國房價不斷上升成瞭一個嚴重的社會問題。在房價上升的同時,也有不少投資投機性的需求,一些地方房屋的空置率很高。房產稅費未必全部由房主承擔,購買者或租戶會承擔一部分,總體而言會使持有環節的成本增加,在一定程度上有利於降低房屋的空置率,合理調配資源的使用。

  南都:從人大發言人傅瑩回答記者的提問看,房產稅法的立法工作已經納入到全國人大的立法程序中,但既然未來房產稅是要作為地方政府的主體稅種,立法工作或具體的征收條款的制定、稅率的確定等,是否由地方人大根據各地不同的情況制定更合適?

  南都:有種聲音認為,房產稅的征收能降低房價,你怎麼看?

  南都:在房產稅立法中,除瞭具體稅率的制定外,房屋價值的評估也至關重要,它決定瞭交稅的總額。如何評估?是由稅務部門還是由政府主管部門來評估?可否引入第三方評估機制來進行?

  全國兩會期間,全國人大的發言人、財政部和國稅總局的負責人在接受媒體采訪時均表示,正在全國人大層面對房產稅展開立法工作。房產稅的征收為何已成定局?征收房產稅的依據是什麼?征收房產稅能降低房價嗎?它與土地出讓金一起是否構成瞭雙重征稅?房產稅能取代"土地財政"嗎?既然作為地方政府的主體稅種,立法工作應該如何展開?如何在征收的同時不增加納稅人的整體稅負?是否應該對房產稅的使用指定專門用途?就這"八問",南都記者專訪瞭天津財經大學經濟學院教授、著名財稅學者李煒光。

  房產稅一般是按照從價征收的原則進行,而決定房產的價格一般是由位置和建築面積決定的。而在具體稅率的制定上,比如是采新北市土地貸款用累進稅率還是定額稅率,如何分檔,對低收入或失業者的減免等,都需要進一步研究論證。

  房屋價值的評估由負責征收的稅務部門進行不合適,應該有第三方的評估機構。在美國,一般評估結果公佈後,要留下幾個月的時間供房主申訴,若有異議,是有獨立於評估機構和征稅部門的第三方來進行裁決的,且建立瞭回避機制和保證金制度等。中國的第三方的評估機制發展還未形成,還需要多年的市場培養過程才會出現。

  以不增加納稅人整體稅負為前提

  南都:房產稅是一種新增的稅種,若其他稅費不調整,顯然會加重納稅人的負擔。增稅容易降稅難。房產稅的增收可否納入整體稅種改革的綜合考量。並借此機會清理與房地產有關的幾十種稅費,比如房屋買賣中,增值部分的稅費是否應該廢除?

  李煒光:這個是必須的。房產稅的征收必須以不增加納稅人的整體稅負為前提。盡管統計口徑有差異,但中國納稅人的整體稅負是偏高的。既然增加瞭新稅,那就必須減舊稅,而且應該是減稅在前,新稅開征在後。這應該是一個必須堅守的原則。至於減哪些稅,我覺得應該與正在進行的逐步擴張直接稅、縮減流轉稅比重的改革結合起來,通盤考慮,比如調低增值稅稅率和企業所得稅稅率等。我國的流轉稅稅率還是過高,稅制設計也不盡合理,就是增值稅,也是對投資有所不利的稅種,相當於在投資者面前立瞭一個門檻,應該有所調整。

  現行的房產稅費制度存在諸多問題,表現就是內外稅種不統一,收費項目過多過濫,存在重復征收等問題。應當借這次立法的契機,對現有的房產稅費進行一次徹底的清理,該廢除的廢除,該合並的合並,該調低的調低,不僅減輕稅負,也降低征收成本。"明租,正稅,清費"是改革的方向。房產交易環節的稅該征還是要征,但其他方面的收費都應該免掉瞭。

  南都:因為政府在平整土地,以土地出讓金的方式出售給開發商建房,這部分土地出讓金是開發商的直接成本,最終是要體現在房價上,讓購房者分攤的。所以有一種聲音認為現在再征收房產稅,等於是雙重征稅瞭。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-16/09012647655.shtml
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  方興綠色地產之路暨經典案例分享

  時間:2014年6月20日

第5場精瑞人居公開課--方興綠色地產之路暨經典案例分享

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  名稱:第5場精瑞人居公開課



  因為方興做項目之前考察瞭一下國外的綠色認證體系的構成,我們後期采用LEED認證,我們有些建築也采用瞭英國的BREEAM體系。公司規定學校項目必須達到綠色二星,我們的公建項目,像寫字樓,是作為企業的長期成本,我們要求是做到綠色一星。

  整個風格可以看到,傳承瞭經典的符號,但是我們並沒有采用傳統的,還是非常簡約的,追求的是歷久彌心的格調。當時我們也參觀瞭非常多的樓盤,像星河灣,但是我們的角度,我們不希望從奢華的角度去超越他們,我們希望從人性化的關懷,對客戶的關懷,包括收納的細節,從生活化的角度去超越他。從園林的角度,我們請瞭新加坡的(貝爾高林)公司,我們這個項目有6公頃公園條件,在整體規劃裡面考慮瞭園林,建築和周邊,對綠地整體的協調。機電這塊的最大特點就是空調和節能減排,新風系統,我們也做瞭一些改進。

  主持人:非常感謝大傢在陽光明媚的周五下午來到廣渠金茂府。由全聯房地產商會,精瑞人居發展基金會主辦的精瑞人居公開課。大傢對於基金會可能會比較陌生,可能會想到紅十字這樣的機構,我簡單介紹一下基金會。我們的宗旨是推動人居品質的提升與人居環境的改善,下面這一行是基金會理事會的構成,會長聶梅生也是我們基金會的主席,我是秘書長,非常歡迎大傢!也很高興認識大傢。我們基金會也是全球契約組織成員之一,該組織是聯合國唯一直接聯絡非政府部門的一個機構,我們成為他們的會員。基金會主要做的五個項目,基金會是國傢級的科技獎項,主要是獎勵企業提升項目品質的研究與實踐。第二是成長計劃,通過集合企業的力量,幫助西部民族地區民間孤兒學校,孤兒院改善人居環境。邀請國內外頂尖企業,分享人居實踐范例與學術理念,與行業專業人士共成長。

  地點:廣渠金茂府項目售樓處

內容來自sina新聞

  主講人:徐勁 方興地產(中國)有限公司副總建築師

  新浪樂居訊6月20日,由全聯房地產商會,精瑞人居發展基建地貸款台中大甲建地貸款金會主辦的精瑞人居公開課第五場在廣渠金茂府項目售樓處舉行,特邀方興地產(中國)有限公司的副總建築師徐勁講述方興的綠色地產發展之路。

  今天非常感謝方興地產給我們提供這麼一個機會來進行公開課,我們也知道方興地產在綠色地產方面做瞭很多工作,他們在綠色地產的道路上實現瞭三個轉變,我今天上午也看瞭很多資料,認真學習瞭一下,首先從綠色建築向(綠色城區)轉變,然後是綠色設計向綠色管理來轉變,再有是由綠色企業向為整個社會綠色服務來轉變。我們知道在2010年的時候,方興地產正式將綠色作為企業的主戰略,引領行業的進步,同時在2001年的時候,方興地產制訂瞭方興地產綠色戰略白皮書,今天我們所在的這個地方就是廣渠金茂府,我們今天要分享的是廣渠金茂府小學,也是第一個綠色項目。方興地產在綠色的道路上也得到瞭基金會和商會精瑞獎的認可。今天我們所有處的這個項目廣渠金茂府,2011年的時候獲得綠色地產建築優秀獎,廣渠金茂小學也是(綠色低碳建築金獎),下面有請方興地產(中國)有限公司的副總建築師徐勁女士給我們做一個分享,分享之後再去參觀小學。在介紹完以後大傢有什麼問題可以提出來,方興地產的機電總工程師左建波也來到瞭現場,我們歡迎兩位!

  徐勁:非常高興有這麼一個機會,房地產商會秘書長創造瞭非常好的條件和平臺,和大傢可以進行交流和分享。今天的交流我想問問大傢,首先有兩個題目,一個是關於金茂府設計的介紹,再有是金茂府小學的報告。首先我簡單介紹一下方興地產的背景,我是2008年到瞭方興,2008年的方興在地產界沒有信譽度,我是2009年拿到廣渠路的項目,是純粹的一個地產開發項目。在這幾年的發展中,方興開發工業和持有物業雙輪驅動,也非常重視綠色戰略,綠色也是我們公司非常核心的戰略,下面我就進行廣渠金茂府的介紹。

  整個廣渠金茂府有三個設計的關鍵,就是科技、藝術、環保。第一篇,廣渠路15號地節能減排技術措施及綠色建築實踐。第三篇是規劃及建築設計,第四篇和第五篇是我們的設計理念。

精瑞人居第5講 方興綠色地產之路暨經典案例分享

  首先,我們覺得綠色建築是和諧社會和可持續發展背景下,地產企業的一種責任和使命。首先我們簡單講一下我們為什麼要節能減排,以及我國的能源狀況。目前這麼一個經濟發展速度,現有的能源是非常有限的,國傢非常重視節能減排。建築行業的能耗是占全社會能源消耗非常高的比例,這個能耗占到70%左右。從整個設計的中國傳統的設計理念,我們覺得這個時代是在退步,傳動的中國建築,我們覺得是非常強調對自然的敬畏,天人合一。我經常去江南一些老的村落,會被深深的觸動。還有是我們傳承蘇州園林,中國皇傢園林,現在放眼全世界也是中國人的驕傲,現在對自然過度的掠奪,包括政府面臨的最大的一個問題,空氣、水,還有氣候變暖,全球的工廠也集中在中國,動物的種群也逐漸消失,水域的污染和自然的自然災害也非常嚴重,包括食品安全,還有能源危機。方興的董事長非常重視綠色環保,他參加瞭南非德班氣候大會,作為中國企業的代表進行發言。我們覺得未來的房地產企業應該是和諧科學的發展觀,綠色觀念應該在越來越普及,做到真正的節能減排和低碳。現在綠色建築的觀念,隨著我們商會的參與,還有標桿企業的參與,大傢也是越來越普及。



  拋開綠色建築這個核心,健康、舒適、安全、生活品質,涵蓋的內容包括生態,天氣和社會的三個方面的因素。綠色建築的改天模型涵蓋瞭整體的,多學科的方法。這是綠色建築的子系統,涉及到我們房地產開發,非常核心的應該是能源系統,包括可再生能源利用,包括建築結構節能,還有設備節能,當然也包括子系統,像水系統,風系統,聲系統,光系統,垃圾處理,植物系統,電子材料系統,升華系統還有生態交通系統,尤其是生態交通系統,垃圾系統,包括水處理系統,在大的區域裡面是很重要的環節。

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本文導航

  • 精瑞方興綠色地產經典案例分享
  • 廣渠金茂府綠色技術的集成
  • 獲獎項目之一--廣渠金茂府小學
  • 方興地產左建波與徐勁答記者問


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/15472790586.shtml
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  由中信銀行行長朱小黃親自掛帥出席,"中信·易居創新金融發佈簽約儀式"日前在上海舉行。中信銀行和易居中國共同發佈創新性金融產品"樂居貸",並簽署戰略合作協議。 

  具體從產品來看,"樂居貸"由中信給予客戶綜合授信額度,並發行易居聯名卡。其中,銀行卡是載體,客戶獲取的其實是一筆可循環使用的一次性授信,一次提交審批所需的全部材料,客戶之後的單筆貸款就無需逐筆審批。而這筆授信可用來購房、購車、裝修、添置傢具等,甚至還可用於個人公司經營。在客戶還款後,可用額度即可自動恢復,而中信還可提供一定額度的附加貸款,更多滿足客戶資金需求。

第一財經日報樂居貸產品創新引領消費金融

  朱小黃亦認為,伴隨著消費成為經濟主要驅動力,消費金融必然成為銀行業務的新熱點。而中信正在順此思路尋求"熱點"中的先發優勢。

"樂居貸"由中信給予客戶綜合授信額度,並發行易居聯名卡。

  從消費金融層面觀察,這一產品是中信戰略尋求突破的契機。分管零售條線的副行長孫德順表示,與易居中國的合作是中信消費金融由"坐商"向"行商"轉變過程的又一次有針對性的舉措。隨著國內電商的發展,金融服務與房產電商的結合已經成為主流需求。

  從此次合作對雙方意義來看,中信銀行可以利用易居中國的精準渠道獲取優質客戶,同時為銀行客戶拓寬授信的使用渠道及用卡環境。孫德順並稱,獲取合作方的客戶數據是低成本的客戶開發方式之一,而客戶數據的真實度也利於銀行的授信風險防范。此外,易居與中信合作,也可以為易居客戶提供一站式解決方案,還能利用銀行的營業網點等資源。

  從中信銀行大零售條線層面觀察,事實上,擅長對公"批發"開拓業務的中信銀行已在悄然嘗試借力"大數據"以同樣的批發思路開拓消費金融客戶。中信"信心"有多大?孫德順在簽約儀式前對《第一財經日報》表示,要通過易居中國的"大數據"再拓千萬零售客戶。"它(易居中國)有8000萬客戶數據,我就用3年時間,營銷其中的20%,也有1600萬客戶瞭"。

  1600萬客戶的市場蛋糕對於中信銀行這樣的零售業務"後起之秀"來說屬於怎樣的體量級別?眼下,中信零售客戶總量約2400萬、信用卡發卡量約2000萬張。換言之,中信在蓄力通過一系列產品創新尋找零售業務的爆發點。

內容來自sina新聞

  從銀行的視角出發,孫德順更傾向於把這套產品看作個人金融業務層面的"金融解決方案",而銀行的房貸、車貸、個人經營性貸款、借記卡、信用卡業務則全部包羅其中,一並開拓。

  根據中國社科院金融所金融市場研究室主任楊濤近日撰文中所載數據,商業銀行的消費信貸在2012年末餘額為10.27萬億元,其中住房按揭貸款占76%,信用卡貸款占11%,車貸占2%,其他包括助學、旅遊、裝修等占11%。楊濤認為,相較2012年末高達67.3萬億元的金融機構本外幣貸款餘額來說,作為我國金融體系的主導者,商業銀行對於消費的信貸支持還非常有限。而事實上,商業銀行在消費信貸方面可開拓的"藍海"還非常大。



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  夏心愉

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/09542496744.shtml

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  官方統計數據顯示,今年一季度上海市場化新建商品住房成交面積180萬平方米,同比減少37%,但高於2012年同期40%。官方預計,今年上海樓市全年成交量會低於異常火爆的去年,但與此前"正常年份"的成交量大致相當。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/08142741432.shtml

  在他看來,調控的目的,就是讓人口流入、需求增加、經濟增速和房地產發展的速度相掛鉤,才能形成一個健康的房地產市場;必須先把企業的泡沫逐漸擠掉,使更多資金返回到實車貸利率試算表 excel體經濟中;隻有將房地產市場虛占的份額讓出來,才可能真正推進產業結構的調整。(新華社)



  不過,他認為,目前上海樓市的遇冷,更多的還是由於買賣雙方心理博弈加劇而導致的觀望。很多市場機構將租賃市場看成房價的底線。統計數據顯示,上海的住宅租賃市場呈現價量穩漲態勢,說明住房需求有增無減。

上海樓市無崩盤之憂有調整之痛

  有專傢認為,目前經濟形勢沒有急劇變化,整體上保持平穩增長,主要城市剛需購房依然強烈,貨幣也保持一定增速,房價不會出現大范圍暴跌的情形。

  國傢發改委宏觀經濟研究院經濟研究所副所長宋立說,我國房價處於階段性均衡狀態。這意味在這個階段房價可能會出現階段性調整,但不會呈趨勢性長期下降,更不存在外界所說的崩盤風險。

  以上海為例,一季度其經濟運行保持在合理區間,增長7%。人口方面,根據有關部門數據,2002年至2012年間,全市新增半年以上的常住人口達660萬人,近3年來每年凈增73萬人。

  "上海對房價漲跌的容忍度在提高。"上海市房管局相關負責人告訴記者。業內人士提醒,在任何一個市場中,漲跌都是正常現象,應提防通過高調唱空樓市、渲染樓市"悲情"對市場輿論和政策取向的"綁架"。

  樓市"悲情"略顯誇張

內容來自sina新聞

  價格方面,21世紀不動產上海區域市場研究部跟蹤數據監測顯示,4月末,在全市重點監測的21個板塊的40個標桿樓盤中,僅有7個樓盤價格出現下跌。

  細究之下,個別樓盤的所謂"跳水",其狀可疑。4月底,浦東新區唐鎮板塊"金大元禦瓏公館"對外推出"7折特價"。該項目此前備案價格在50700元~63700元/平方米,此次給出36000元/平方米的特價。不過,記者查詢發現,該樓盤於去年10月開盤,半年之內僅售出7套。一個原本定價就明顯虛高的樓盤,其所首購貸款利率謂的降價與其說是促銷讓利,不如說是回歸合理。

  記者19日以購房者身份致電售樓處被告知,"60套特價房已全部賣完,下一次開盤時間還未確定"。"網上房地產"顯示,5月以來該樓盤新增3套簽約數,已售住宅總量達到10套。

  記者在上海采訪發現,眼下的房地產市場可以用一句話概括:無崩盤之憂,有調整之痛。

  市場確實在經歷調整

  雖然崩盤之說純屬無稽之談,但市場確實在經歷實實在在的調整。

  統計數據顯示,4月上海全市二手商品住宅成交量為15400多套,環比3月下跌20%,同比也下跌16.7%,且連續第五個月出現同比下跌的情形。上海一房產中介負責人用"三個三"形容當下的"慘狀":"員工走瞭三成,成交量隻剩三成,客戶隻剩三成。"該公司原計劃今年在上海大幅新開門店,但迄今為止僅新開一傢。

  交易量的銳減,也可歸因於銀行審貸期的拉長。一些二手房中介業務員告訴記者,銀行都說沒有額度瞭,過去半個月就能申請下個貸,現在要變成兩個月;原來一個半月能完成一套住房的全部交易過程,現在則需要兩三個月,首套房利率優惠更是奢望。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,樓市量價欠佳最主要的原因是銀行信貸緊縮。

  "金融政策、產業政策的影響對樓市的影響是傷筋動骨的,這也是市場之手在起作用。"上海永慶房屋副總經理李維鎮說。

  [ "金融政策、產業政策的影響對樓市的影響是傷筋動骨的,這也是市場之手在起作用。"上海永慶房屋副總經理李維鎮說 ]

  "原來市場賣的是未來價,現在要逐步回到現實價瞭。"在上海經營二手房8年,李維鎮對眼下的市場變化滋味雜陳。一方面他認為這是一個痛苦的過程,大傢都在熬;另一方面他認為長痛不如短痛,實體經濟撐得住,樓市就不會出大事。如果現在不調,以後更難。

  國傢統計局的最新數據顯示,4月上海的新建商品住宅環比漲幅進一步回落至0.3%,而二手住宅價格指數更是今年首次出現滯漲。前有三四線城市陸續冷卻,後有一線城市偃旗息鼓,這是樓市崩盤的節奏嗎?

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  高嵩在與北京一河之隔的河北燕郊買瞭一套房,再把戶口從農村老傢遷移到燕郊。但他並不生活在這裡。他說,"房子、戶口都止步在潮白河這一岸的燕郊,而工作、生活、夢想甚至愛情,都在河對岸的北京遊蕩。"

  北京方面則始終未置可否。有媒體報道,今年5月22日北京十四屆人大常委會上,北京官方首次確認地鐵將至河北,但具體城市未披露。但隨後北京市規劃委出面澄清,"未發佈過任何跨省地鐵線路規劃的信息"。

  珠三角是中國改革開放以後最早與外界接觸的地區。作為全國最早受益於外向經濟模式發展的地區,1990年珠三角經濟的外貿依存度曾經一度達到瞭128.55%,而當時的長三角和京津冀其外貿依存度僅為22.11%和18.56%。相比之下,直到今天,京津冀地區對外貿易對地區經濟增長的貢獻度仍然比較低。

  河北省社科院經濟所所長薛維君曾表示,京津冀關系與珠三角、長三角不同,表面看是京津冀三方的關系,實際上是"三地四方"的關系。"第四方是指能量無限大的中央政府,北京是一身二任,既是一個獨立的直轄市,又是中央所在地,客觀上造成瞭北京是這一區域的超級存在或超級主體。"

  肖金成說,但按常理來看,北京和天津兩大城市,應會對周邊有帶動和輻射作用,但北京和河北等地的行政切割非常嚴重,"不僅不輻射,甚至存在虹吸效應"。

  肖金成也是最早關註到"環首都貧困帶"的學者之一。"北京在不少方面是占瞭他們便宜的。以水資源為例,官廳水庫和密雲水庫的水分別來自河北的張傢口和承德,為瞭給水庫提供幹凈的水源,張傢口和承德的工業已經被叫停,北京方面理應對其進行補償",肖金成告訴《中國新聞周刊》,而事實上,在北京自來水的收費項目中,是包含水資源費的。1999年12月22日,北京市發改委將居民用水水資源費調整為1.26元/立方米,在早年每立方米按0.6元收取的時候,北京每年收取的該費用已經達到十幾個億,這筆費用理應分給張傢口和承德,但這筆錢卻進入瞭北京市的地方財政瞭。

  京津冀范圍內,情況同樣如此。雖然北京的定位規劃中不包括經濟中心,但京津兩地多年來存在圍繞機場、港口,圍繞汽車、重化工,圍繞北方產權交易平臺,圍繞生態環境和水資源之爭。北京與河北也沒有形成互補格局。肖金成認為,按道理講,北京不應該做終端加工制造,一些汽車零部件如現代汽車、奔馳汽車,都不應該在北京做。

  北京的服裝店主高嵩、浙江嘉善的私營企業女老板豆芽和廣州的媒體記者郭華分別生活在中國三大城市群,京津冀、長三角和珠三角。

  不過,國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成更傾向從市場因素看待京津冀的癥結,"真正的合作都是市場、企業的合作,是要素的流動,政府隻能影響合作,不能完全主導,京津冀未來也是如此。"

  "行政切割最明顯之處,就是基礎設施沒有互聯互通,影響瞭要素的流動。北京基礎設施很發達,路網密度和質量都很好,但是一到河北,路少,不暢通,尤其是很多斷頭路",肖金成告訴《中國新聞周刊》,京津冀與長三角、珠三角最大的區別,在於北京與河北之間,存在經濟上的巨大落差,"北京與河北存在一個懸崖,不是緩坡。"

  郭華在廣州上班,妻子在佛山上班,兩人在廣佛交界的地鐵站旁買瞭房子。對郭華來說,這個小傢就是"廣佛同城"的一個縮影。身為記者的郭華發現,現在已經有越來越多在廣州上班的白領選擇在佛山南海居住。從南海到廣州,必經金沙洲,金沙洲橫跨廣佛,但行政上歸屬於廣州。長期以來,廣州對金沙洲的基礎設施建設並不熱心,"總有種口惠而實不至的感覺"。

  行政還是市場?

  紐約金融中心的位子並非憑空而來。費城股票交易所,創造瞭歷史上的許多"第一"。但由於19世紀費城及其周圍地區的發展不如紐約快, 使得紐約金融中心的地位得以確立。

  2005年8月17日,亞洲開發銀行的一份調查報告首次提出:在國際大都市北京和天津周圍,環繞著河北的3798個貧困村、32個貧困縣,年均收入不足625元的272.6萬貧困人口。2012年3月,由首都經濟貿易大學主持的首部京津冀藍皮書--《京津冀區域一體化發展報告(2012)》指出,"環首都貧困帶"不僅未能縮小與北京周邊郊縣的貧富差距,反而愈加落後。

  學者們普遍認為,京津對河北不僅僅沒有輻射,反而卻因為其優越的資源配置,把周邊的要素吸引到京津來,人才、置業甚至包括農民工到這裡來打工,造成的最大困境則是"環首都貧困帶"。

  "廣佛同城這麼多年,還是區號不統一,話費不同城,公交同城也沒審批下來",郭華是典型的房在佛山、人在廣州的"廣佛人",對廣佛同城一直頗有微詞。

內容來自sina新聞

  豆芽則是個"鐘擺族"--平時住在嘉善的公司,周末住上海。豆芽說,嘉善很早前就有一個獨特的"13579"現象:10%的嘉善人在上海工作、生活;30%以上工業品是為上海企業配套或通過上海進入其他地區;50%的農產品銷往上海;70%的遊客來自上海;90%的外資和縣外內資受上海影響進入嘉善,"這麼一算,和我一樣的'鐘擺族'其實特別多。"

  很多人把地鐵視為京津冀行政壁壘的一個典型現象。多年來,關於北京地鐵延伸至河北的消息起起伏伏,"我們對這種消息都已經麻木瞭",高嵩告訴《中國新聞周刊》,燕郊盼望地鐵通北京至少已經十年瞭,但總感覺是河北"剃頭挑子一頭熱"。

  劉士林告訴《中國新聞周刊》,以長三角為例,根據首屆長三角一體化論壇上提供的信息,蘇、浙、滬三地產值在前10位的行業基本相同,有11個城市同時選擇汽車作為未來發展的重點產業,長三角"十五"高新科技產業發展規劃中,集成電路產業的同構性達35%,納米材料為48%,計算機網絡為59%,軟件產業為74%。

  浙江嘉善的私營企業主豆芽告訴《中國新聞周刊》,她在很小就知道"星期日工程師"的故事。

  在高嵩看來,京津冀的發展就是趕不上長三角和珠三角,"就拿地鐵來說,北京所有的地鐵線,都是到瞭與河北的邊界,就戛然而止瞭。"

  例如,城市規劃尊重經濟社會發展客觀規律並持之以恒。紐約城市規劃起始於1929年,由非官方和非營利性組織"紐約區域規劃協會(RPA)"編制。

  但近年來,這些情況並沒有從根本上好轉,在產業方面普遍存在的"規劃粗放與內容因襲"問題,正迅速擴散到各城市群規劃中。

  在他看來,這種落差嚴重影響瞭企業的對接,更影響瞭要素的流動。相比之下,長三角和珠三角的市場因素更為充分和活躍,是不爭的事實。

  但劉士林認為,珠三角內部溝通機制更好一些。主要有兩個原因,一是嶺南文化的聯系與協調機制,二是珠三角城市群隸屬於同一行政區,各種合作比較容易實現。

  在易鵬看來,這件事如果由政府來談,困難重重,"應該由各地成立政府控股的投融資有限公司,通過市場談判的方式來解決。"

  "口號喊瞭多年,但一涉及到利益問題,還是各有私心",丁力坦言,核心癥結是目前地方政府都有"利益型政府"的傾向,"矛盾怎麼來解決,傳統來說就是上一級政府去協調,但是這條道路我認為已經走到瞭極致。"

  不過,在長期專註城市群問題研究的上海交通大學城市科學研究院院長、首席專傢劉士林教授看來,在這三個大城市群中,目前尚沒有一個可以在各方面都領先於其他兩個,各城市群在綜合指標上各有優勢和不足,"目前都比較重視產業、交通和行政,或是急功近利,需要什麼模式就出臺什麼政策,難以在三者中形成合力,效率很低、政策銜接性差。"

  相比之下,上海作為長三角中心城市對於周邊帶來的溢出效應要明顯得多。

  對比三地,不少學者發現一個有趣的現象:即京津冀一帶存在著行政區劃所帶來的"貧困帶",但是在長三角,江浙兩省和上海接壤的區縣,江浙區域的經濟發展水平要遠高於上海郊縣,而蘇州市所吸收的FDI(外商直接投資)甚至要超過上海。

  在改革開放初期,在江浙一帶活躍著一群"星期日工程師"。他們是上海國營單位的技術人員,周末下午到江浙一帶的鄉鎮企業打工,周一回到上海原單位上班。當時的大背景是,新興的鄉鎮企業則人才短缺,蘇、錫、常地區因而占盡瞭上海"星期日工程師"的便宜,成為上海智力及技術技能資源的強輻射區。

  "環首都貧困帶是京津冀城市群在初級階段必然出現的問題",劉士林分析,這其中涉及到城市群首位城市和區域內其他城市的復雜關系,"在一種健康的形態中,首位城市有兩大基本職能:一是支配,二是服務。這是形成分工合理、功能互補的城市層級關系的關鍵,也是城市群能夠實現功能互補和共存共榮的根源。"

  "但在初級階段,首位城市往往隻想'支配'而拒絕'服務',這是環首都貧困帶,也包括中國城市群一體化進程困難重重的主要原因",劉士林對《中國新聞周刊》坦言。

  競爭還是協同?

  雖然三地情況有別,但存在的一個通病是"產業同構、同質競爭"。

  很多研究者也持類似觀念,認為長三角和珠三角地區協同發展所取得的矚目成就一直令京津冀地區略顯尷尬。

  輻射還是虹吸?

  這種觀點在目前占據主流。盤古智庫創始人、新型城鎮化專傢易鵬告訴《中國新聞周刊》,京津冀一體化多年推不動的最大問題是市場力量不充分,"很多人說現在京津冀一體化辦公室級別不夠高,我覺得這還是行政主導的思維,級別越高可能問題越大。"

  相比長珠,京津冀區域內部的溝通協調機制也受詬病最多。廣東省社科院區域與競爭力研究中心主任丁力認為,京津冀三方"根本不在一個對等的對話平臺上"。

  而長三角則是最早建立制度化區域協調機制的地區。長三角協調會最初在1996年成立,經過多輪"擴容",目前長三角城市群合作平臺上的成員城市已從15個增加到30個。

  但他坦言,京津冀范圍內,行政壁壘比較嚴重,這方面是最不令人滿意的。

  但在長期研究珠三角一體化的丁力看來,珠三角的情況其實更為復雜,"大珠三角不僅有省會城市、經濟特區,還包括實施'一國兩制'的香港、澳門,大珠三角一體化的推進,並不如外人想象的容易。"

  以提議多年的"廣佛同城"為例,早在2003年,"廣佛同城"概念首次被提出,廣州提出"西聯",佛山策應"東接",其後雙方在基礎設施、產業協作等方面廣泛對接。廣佛同城成為決策層推動珠三角一體化試驗的一支"試管"。

如何一體化:三大城市群的路徑選擇

  從歷史上看,珠三角的發展一定和香港有關,長三角的發展一定和上海有關,但是京津冀周邊的發展至少在完成工業化進程中,與北京的關系不大。

  在他看來,現在的珠三角,尚處在第一階段,商品市場已經一體化瞭,但是要素市場還沒有實現一體化。而要實現市場一體化,政府必須去利益化,從利益型政府轉為服務型政府,"廣佛同城目前依然是有名無實"。

  不過,肖金成要更為樂觀一些,"客觀講,不可能出現一個理想狀態,大傢都主動承擔責任,主動做貢獻,這根本做不到。一個區域內,能做到不出現惡性競爭,就已經不錯瞭。"

  "長三角也是如此,一個問題,可能需要協商很多次。問題和障礙肯定會有,不影響區域發展就行瞭",在他看來,一個區域內,能把跨區域的基礎設施修通,沒有明確的行政壁壘,就已經能發揮作用瞭,"隻要內部不打的一塌糊塗就行,不能太理想化"。

一般2胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢  【延伸閱讀】大紐約都市圈是市場和競爭的產物

  目前世界公認的大型城市群有五個,分別是紐約、倫敦、東京、巴黎及北美五大湖都市圈。

  以紐約都市圈為例,它北起緬因,南至弗吉尼亞,跨越10個州。其中紐傳統產業創新二胎年息借貸增貸轉貸約、波士頓、費城、巴爾的摩、華盛頓5大核心城市各具特色,錯位發展,相互補充,周圍40多個中小城市緊緊環繞的格局,根本原因是競爭和市場的結果。

  國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵曾撰文指出,京津冀和珠三角、長三角最大的區別是:政治的考量要大於經濟的判斷,區域之間的差距十分明顯。

  大都市圈在形成發展中往往都存在著行政組織障礙問題。地方政府組織機構過小,無力解決關系到整個都市圈的社會公共問題,如交通、供水、排水、環境保護等。因此,大紐約都市圈用瞭近一個世紀時間探索都市圈管理方法,對大都市圈行政管理機構進行研究和改革,建立起高效的城市管理和公共服務體制。

  20世紀初,以紐約、費城為發展軸線,拉開瞭大紐約都市圈的發展序幕。紐約的發展註重城市發展規劃,前後做過三四次大型規劃,規劃特別註重紐約與周邊城市的關系協調。

  一體化是政府還是市場在推動?上海交通大學城市科學研究院院長劉士林不太贊同用一種"政府-市場"二分法。他認為,在中國城市群規劃和建設中,政府和市場常常呈現出"你中有我,我中有你"的局面,"有些階段和層面是政府主導,而有些階段和層面則是市場主導,有些問題表面上是政府主導而實際上是市場主導,有些問題則相反,甚至還有先是政府主導後來被市場替代,也有先是市場發動但陷入困境後又不得不讓政府來接管"。

  紐約都市圈的形成與發展最主要的動力是基於其地緣優勢的外向型經濟基礎。在此基礎上,市場機制有效地調節瞭區域內資源的配置,加強瞭城市功能的互補性,加快瞭生產要素的自由移動。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/08472804925.shtml
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海南新開工商品住房比例擬削減14% 嚴查違規開發

  《意見》還指出,將探索實行按片區設置房地產價格底線制度、確保優質土地資源高效節約集約利用。

  導致房地產開發熱的因素之一是,2010年1月,國際旅遊島政策出臺刺激海南在短期內急劇膨脹,購房者和開發商再一次湧至海南。而深層次原因則是,在海南房地產市場中2009年~2010年間上馬的項目過於集中,導致大量樓市紮堆入市。而在國傢房地產調控政策的持續打壓下,海南樓市最終在2011年再次滑落。

 嚴管違規開發和圈占土地

  "海南的土地面積有限,人口也不多。"王毅武說,"從目前海南房地產的發展情況來看,這幾年商品房空置率是很高的,很多外地的業主買瞭房但不來住。"

  "海南的地產市場經歷瞭兩個時代,第一個時代是城市地產時代,第二個是度假地產時代。"享受國務院特殊津貼專傢、海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁教授此前在接受媒體的采訪時說,"與其他內地一線城市不同,海南已經進入瞭度假地產時代,出現瞭非中心城市的發展趨勢,濱海、濱江、濱湖、依山、依林等房產多點分佈。"

  官方統計顯示,2010年,海南全年房地產開發完成投資超過467億元,同比增長62%。有機構統計,這一年,開發商在海南房地產的總投資不低於1000億元。

  據當地媒體報道,2012年下半年,海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現瞭多起開發商拖欠工程款和欠薪情況,包括三亞某標志性樓盤。而《第一財經日報》年初在海南采訪時發現,海南樓市正進入陣痛期,甚至有老板"跑路"等現象出現。

  因為政府原因造成閑置的土地較多,而市縣政府財政資金有限及儲備土地不足,采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。

  "一旦國傢發佈更加嚴厲的房地產調控政策,這些空置房何去何從就是一個大問題。"王毅武分析說,"一旦房地產市場價格下跌,空置房就會出手,這勢必加劇海南房地產市場價格下跌。"

  另一方面,王毅武說,如果政府不能很好地解決空置房的話,一旦商品房的價格急劇走高,就會加劇兩頭供房的嚴重程度。所謂兩頭供房,一個是投機性購房,另一個是投資性購房。"空置房是一個定時炸彈。"他說,"在很平穩的情況下,要減少這些空置房,新建的商品房需要考慮房地產市場容量,為空置房的一個出路。"

  11月2日,海南省政府出臺《關於促進房地產業持續健康發展的若幹意見》(下稱《意見》)提出,從明年起,逐步降低商品住房開發比例,並納入市縣考核指標體系。同時嚴禁以城鎮化為名,變相進行土地成片開發和房地產建設。

  針對這些問題,海南省近日出臺瞭《海南省閑置土地認定和處置規定》(下稱《規定》),自今年11月1日起施行。根據《規定》,非因政府原因和不可抗力造成土地閑置滿2年未開發的土地,政府將無償收回。

  《意見》稱,自2013年起,海南將逐步降低商品住房開發比例,增加高端、經營性房地產比重,計劃至2017年末,全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。

  海南現代管理研究院院長王毅武在接受本報記者采訪時說,從海南本地的實際需求來看,商品房的超量發展,不利於海南整體經濟的發展。

  10月29日,海南省政府《關於全省閑置土地處置工作情況的通報》(下稱《通報》)提供的數據顯示,目前,海南"批而不用"土地總量高達28.68萬畝,其中,"批而未征"5.47萬畝,"征而未供"10.15萬畝,"供而未用"13.06萬畝。

  在10月29日召開的海南省閑置土地處置工作會議上,海南省委副書記、省長蔣定之說,海南許多城市用地指標嚴重不足,土地成為最大的制約因素和發展瓶頸,同時征而未用、荒蕪閑置的現象大量存在,不少土地被晾在一邊曬太陽。

  商品住房比例下降至少14%

  從明年開始,海南要降低商品住房的開2胎借款 台中2胎借款利率多少免費諮詢試算發比例瞭。

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  海南還將嚴格房地產開發規劃管理。《意見》指出,對土地利用總規中取得的旅遊建設用地,不得隨意改為商品房用地。未經省政府批準,各市縣及各部門不得擅自與企業簽訂土地成片開發協議,不得審批新的土地成片開發項目。對未經省政府批準簽訂的各類土地成片開發協議要進行全面清理自查整改。

  此外,海南還將抓緊編制海岸帶土地利用總體規劃,統籌岸線土地資源開發利用,明確岸線土地資源的開發保護功能分區及開發時序,嚴格控制一線岸線土地資源單純用於商品房開發。

  嚴禁填河、填湖進行房地產開發建設,用於規劃建設的濱海、濱河、濱湖等優質土地資源,原則上主要用於度假區和酒店及旅遊配套服務和相關產業的建設。嚴格控制填海造地開發房地產。

  按照《意見》,各市縣要嚴格控制住宅用地單宗土地出讓規模,嚴禁以各種開發名義圈占土地。而對超過年度計劃供應商品房用地的市縣,當年度不得再供應商品房用二胎房貸 什麼是二胎房貸利率多少免費諮詢試算地;對超規模供應的,相應減少該市縣下一年度商品房工地計劃供應面積。

  "海南沒有被圈的土地恐怕不多瞭。"王毅武說,"所以海南現在又有一個新政策,就是要把已經圈瞭的地,幾年不開發利用的無償收回。"

  《意見》稱,海南將往多元化的房地產產品方向發展。即發展與旅遊業、當地特色產業及產業園區結合度高的度假酒店、療養、康體養生等經營性房地產;適度發展酒店式公寓等規劃建設標準高、生態環境好的高端旅居型產品;發展產權式酒店、分時度假酒店等各種特色經營投資型房地產。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08262478772.shtml

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  房產稅的擴容始終面臨著許多問題。

  從上海和重慶兩地的試點效果來看,房價並未因此放緩上漲的腳步。今年1月1日起,重慶高檔住房應稅價格開始執行新標準,由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米,也就是說,房產稅起征點較去年提高瞭627元/平方米。2011年剛剛開始試點征收房產稅時,重慶高檔住房的應稅價格為9941元/平方米。兩年間,房產稅起征點上調瞭2838元/平方米。

  房產稅的試點始於房地產調控初步從嚴的2011年,一開始就被給予瞭"降"房價的厚望。

  國際經驗表明,房產稅並不能從根本上改變市場供求關系。從日韓經驗來看,通過房產稅調控房價的效果並不理想。韓國在1986年-1989年和2005年分別加強瞭對物業稅征收,但此後1-2年的房價漲幅反而從此前的5%左右上升到瞭10%-15%,而日本則因由於1973年和1991年兩次提高房產稅後不久均因經濟危機導致資產價格崩潰,效果難以觀察。



  其次,征收標準的敲定是稅收執行的保證。

  首先是稅收的目的究竟是什麼?目前社會對開征房產稅的目的存在爭議,是為瞭房地產市場調控,還是擴大稅源代替土地財政?目的不同,手段就不同。從滬渝兩地的統計數據來看,房產稅征收稅基連年提高,這意味著住宅銷售均價的走高,也就是說,從房地產調控的角度來看,房產稅並未起到太多穩定房價的作用;而數十億元的房產稅收繳額度,不及地方土地出讓金的十分之一,用房產稅支持地方財政,可謂杯水車薪。

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  以最近正在熱議的個人住宅轉讓所得稅為例,雖然有幾個城市在地方版調控細則落地時明確表示瞭按照轉讓所得的20%進行征稅,或是較為模糊地概括為按照規定進行征稅,但隻有北京將這條細則落實。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08332322797.shtml

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/08252705943.shtml

房企捏造公攤吃空餉 山東最牛樓盤公攤系數達52%

  記者在多次走訪調查中發現,開發企業為瞭謀取更多的利益,在公攤銷售上做起瞭文章,首先會將停車位納入公攤銷售給業主,由全體業主為之買單,然後等業主購買車位時再二度銷售,業主無形中買瞭兩次停車位,但是很多業主對此卻並不清楚。根據《物權法》規定,如果車位是由已經計入公攤的公共設施改造而來,開發商對其就沒有所有權,車位租賃或出售收益為全體業主所有。

  記者瞭解到,部分城市的小區物業管理用房被計入瞭公攤面積,但卻被開發商用於租售獲利。一個樓盤"小區的遊泳池、羽毛球場、網球場等,原本是歸業主集體所有的權益,現在卻被開發商長期侵占,開發商所得盈利也並未對業主有所公示,這些收益當中有一大部分是屬於業主的,但是現在卻成瞭一本不肯公開的賬簿。

  看房時,樣板間是寬敞精致的小二居,廚房衛生間一應俱全;收房時,看到的卻是狹窄簡陋的一居室,房裡隻能放下一張床。二百多戶業主好不容易買到房,卻發現套內面積縮水一半,公攤系數高達52%。此事發生在山東省高密市貴賓首府項目。銷售人員曾對購房者承諾公攤不超30%,但是記者找到瞭一份《高密市天正房產測繪有限公司關於貴賓首府綜合樓預測面積的說明》,說明中卻顯示,從3層到20層,房屋的公攤系數達48.63%。而在一樓大堂內,還貼有一份由當地多部門聯合驗收的文件,其中公攤數據赫然在目:該樓盤從3層到20層,公攤系數達52.35%。

  有的小區會建造很多"管道井"可是這裡面是空的,為的就是賣公攤面積還有設備間、變電室、通道等等。除瞭虛設公攤面積以謀取利益之外,小區中諸如房屋公共維修基金、綠化養護費、水箱清洗費等費用,也多以"公益"之名進行瞭"公攤"。甚至有些部門在收取瞭巨額的維修基金之後,將其存進銀行"吃空餉"。

  業主為二次銷售的 停車位買單

  事先承諾公攤不超過30%,事後卻高達52.35%,這讓購買該樓盤的二百多戶業主很是憤怒。但開發商拿出法律盾牌:"法律對於公攤上限沒有規定。"甚至說:"你們一百年都退不瞭房。"高密市相關部門就公攤問題向山東省建設廳咨詢,答復是國傢對於公攤面積的上限並無規定,無論公攤多大,都不違法違規,"隻能說明這個項目的設計有問題。"記者調查發現,52.35%的公攤系數背後,暴露出從法規到監管的真空和漏洞:一是商品房合同關於公攤面積的內容亟待規范;二是對公攤面積缺乏上限規定;三是對於酒店式公寓沒有明確界定。

  記者通過相關數據得知,很多樓盤的地下停車場屬於人防工程,有不少開發公司以很低的價格整體進行租用,然後再將車位高價賣給業主。通過"低租高轉"的形式從中賺取較高收益。

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 面積縮水 對面積有疑可申請檢測

  開發商為瞭能在公攤上做文章,通常公攤面積不明確、測繪結果不公開,讓買房人多年來難以明白消費。隨著市民維權意識的增強,越來越多的人都開始關註自己居所的公攤情況。通過對相關部門的采訪瞭解得知,購房者如果對自己房屋面積存在疑慮可以通過申請,向相關部門申請面積檢測,如果面積有差異,則以政府下屬的測繪部門出具的測繪數據為準。濟南某樓盤的案場經理向記者解釋道:"公攤誤差在所難免,國傢規定房屋的公攤誤差在上下3%,如果超過這個數值,則采用多退少補的政策,退補的金額按照樓盤現價進行支付。"

  面積縮水隻是一個方面,業主被開發商"亂公攤"的現象也是存在的,那麼業主如何進行維權呢?記者采訪瞭一位房產資深人士,稱業主在簽訂購房合同的時候,首先要看清楚開發商的合同裡面是否有簽訂公攤面積的條款以及相應的處理措施,做到心中有數;其次可以向開發商征詢公攤的具體詳情,通過開發商關於公攤的文字資料來對照是否"被公攤瞭"。由於房地產市場產品種類日益繁多,國傢對酒店式公寓等項目的公攤面積沒有明確規定,政府部門在這一塊的監管上還處於"摸著石頭過河"的階段,管理的不成熟造成瞭政府監管和購房者維權的"短板"。

 山東"最牛樓盤"公攤系數達52%

  樓盤的公攤存在很多貓膩,如先將空地造成公攤賣掉,再建成車位或者改成商業場館來出售或經營,有的開發商幹脆捏造公攤吃"空餉"。

  變相增加公攤 多屬不合理

  

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